文/陳清 8月21日，美的置業(yè)控股有限公司(3990.HK，以下簡稱“美的置業(yè)”)舉行2020年中期業(yè)績發(fā)布會。財報顯示，2020年上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入209.36億元，同比增長47.5%;利潤及綜合收益總額為23.54億元，同比增長24.6%;核心凈利潤為23.56億元，同比增長24.7%;歸屬于母公司所有者凈利潤為20.24億元，同比增長14.39%。 值得一提的是，美的置業(yè)上半年營收逆勢增長的同時，融資成本也在進一步下降，與此同時，美的置業(yè)也在抓住機遇實現(xiàn)質量與速度并重的發(fā)展。 盡管美的置業(yè)營收逆勢增長，但美的置業(yè)在中報中表示，今年中期無派息計劃。 就下半年經(jīng)營策略，美的置業(yè)董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂于發(fā)布會上表示，下半年的去化策略仍然是兼顧流量、價格，保持相對的平衡，采取一城一策、一盤一策的基本策略。 營收逆勢增長 融資成本創(chuàng)新低 在一季度受到特殊時期的影響下，美的置業(yè)上半年合約銷售仍然保持著逆勢增長的態(tài)勢。 從銷售數(shù)據(jù)看，今年上半年，美的置業(yè)實現(xiàn)合約銷售金額約482億元，同比增長2.1%;合約銷售面積約437.9萬平方米。其中，長三角區(qū)域合約銷售金額占比46.5%，為224.1億元，同比增長37.2%;珠三角區(qū)域合約銷售金額占比14.6%，其他區(qū)域合約銷售金額占比38.9%。 之所以能在特殊時期下保持逆勢增長，美的置業(yè)方面稱，在外部環(huán)境充滿不確定性，行業(yè)競爭步入深水區(qū)之時，美的置業(yè)通過打造經(jīng)營品質和自身核心競爭力，堅定城市深耕和城市升級，并且優(yōu)化城市布局，精準把握開發(fā)節(jié)奏，嚴控資產(chǎn)質量，強化產(chǎn)品服務價值，以及構建投入資本回報率為核心的經(jīng)營評價體系來實現(xiàn)美的置業(yè)銷售業(yè)績有質有量的穩(wěn)健增長。 同時，美的置業(yè)上半年通過拓客營銷主動出擊，線上線下多渠道并舉，科學鋪排供貨速度，搶收業(yè)績，最終一季度特殊時期對其銷售的影響已基本沖抵。 此外，美的置業(yè)新進的高等級城市項目在上半年也陸續(xù)入市并獲得市場青睞。受益于近年來的城市升級戰(zhàn)略，杭州、東莞等新進高等級城市在上半年的業(yè)績貢獻占比提升，其中一線、強二線占比達29%，二線占比達43%。 值得一提的是，除了營收銷售雙增長外，美的置業(yè)的融資成本也在進一步走低。 截至2020年6月30日，美的置業(yè)持有總現(xiàn)金及銀行結余為259.96億元，尚未動用的銀行授信額度874.10億元。凈負債率為86.8%，較2019年末下降約2.2個百分點。 而新增借款平均加權融資成本僅為5.18%;截至報告期末，加權平均融資成本降低至5.52%。今年2月，美的置業(yè)抓住窗口期，發(fā)行2+2期限公司債，利率低至4%;8月發(fā)行一筆2+2期限公司債，利率再次走低至3.98%，創(chuàng)下公司發(fā)債利率歷史新低。 美的置業(yè)首席財務官林戈在業(yè)績會上表示，融資成本下降得益于大環(huán)境融資成本有所下降，而在公司層面，在公司自身運營質量以及公司一貫保持的穩(wěn)健風格也得到資本市場充分認可。另外，美的置業(yè)也非常重視資產(chǎn)負債結構的優(yōu)化，強調(diào)產(chǎn)品力和運營效力，靠內(nèi)生增長力來推動美的置業(yè)發(fā)展，絕對不能靠杠桿來簡單推動規(guī)模增長。 對于未來融資環(huán)境的預判，林戈表示未來整個融資更會分化。資產(chǎn)負債結構優(yōu)質的公司和經(jīng)營效益優(yōu)勢的公司，它們的融資成本可能會越來越低，資本市場也會對這些公司更加追逐與喜歡。靠過度的杠桿舉債發(fā)展，經(jīng)營質量又不怎么好的企業(yè)，可能會面臨融資利率高的局面。 精細化運營鞏固戰(zhàn)略 升級成效初顯 與此同時，美的置業(yè)上半年也在抓住機遇，加快拿地擴張速度。 報告期內(nèi)，美的置業(yè)繼續(xù)推進城市深耕與升級，戰(zhàn)略成效初顯，助力業(yè)績穩(wěn)健增長。通過做實城市深耕，單城市產(chǎn)能和效能不斷提高，公司堅持深耕多年的佛山、徐州、邯鄲、常州等城市均躋身當?shù)厥袌銮拔迕?/font> 為應對市場變化，美的置業(yè)堅持以銷定產(chǎn)、以銷定投的策略，土儲結構調(diào)整成效明顯，土儲布局更為合理。截至2020年6月30日，公司土地儲備總建筑面積達5431萬平方米，涉及295個物業(yè)開發(fā)項目，覆蓋全國18個省級行政區(qū)的61個城市。 美的置業(yè)在上半年也在持續(xù)鞏固城市升級成果，并多渠道拓展高等級城市優(yōu)質土地。 2020年上半年期間，美的置業(yè)新增土儲面積399萬平方米，其中二線及以上城市占比達85%。截至期末，公司土儲總建筑面積5431萬平方米，其中長三角、珠三角合計占比46%。此外，公司預估可逐步轉化為土儲的城市更新項目有10個，其中已有4個城市更新項目轉化為土儲。 郝恒樂在業(yè)績會上表示，今年公司的整體定位為“戰(zhàn)略鞏固年”，即鞏固生根布局基本策略。“目前公司已經(jīng)布局超60個城市，并且始終堅持在經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域及量級較高城市布局，為未來的增長潛力做儲備，同時公司在優(yōu)化少數(shù)三低城市，做到精準測算，緊控節(jié)奏。” 而在運營方面，郝恒樂表示，以精細化運營為主，未來仍以現(xiàn)金流和利潤為核心，通過一城一策、一項目一策的方式，更多強調(diào)回款，供貨上以銷定產(chǎn)，銷售政策上確保最優(yōu)庫存和去化。 此外，郝恒樂還表示，基于公司目前資金充裕等良好情況，下半年公司并不會主動在某些城市通過打價格戰(zhàn)的方式而實現(xiàn)銷售去化。 對于下半年公司的拿地計劃，郝恒樂預測，進入第四季度，土地熱度和溢價率將會有所控制，美的置業(yè)仍會按照銷售額的三分之一來進行補貨，同時會根據(jù)公司的凈現(xiàn)金情況進行靈活調(diào)節(jié)。“公司仍會堅持相對比較審慎的策略，不會激進地高價位拿地，四季度會根據(jù)公司在某些城市土地儲備的情況有策略性地補一些地，但會按照定下的核心財務指標，精準研判每塊土地，目前內(nèi)部對于相對比較穩(wěn)健的市場售價預期下，會按照8%左右的利潤率水平去衡量，并保有一定的彈性管理，此外的參考基本標準是IRR的水平在20%左右。” |
