 文/蘇琦 “既然有人看到了‘皇帝的新裝’，那為什么還要再錯(cuò)下去呢？” 一位行業(yè)人士道出了聯(lián)合辦公行業(yè)的困境。聯(lián)合辦公集體狂奔的前兩年，名聲大于利潤(rùn)，明明不賺錢的會(huì)員模式，估值一路被吹捧得過(guò)高。 根據(jù)艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示，截止到2019年，國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公品牌入駐率在90%以上的只有3.3%，有將近70%的品牌入駐率不足7成，16.4%的品牌入駐率甚至連50%都不到。一個(gè)需要踏踏實(shí)實(shí)做銷售、做運(yùn)營(yíng)的行業(yè)，突遭疫情“黑天鵝”，入駐率方面的壓力可想而知。 作為中國(guó)聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)商龍頭的優(yōu)客工場(chǎng)，從2019年底遞交招股書以來(lái)，赴美上市的計(jì)劃幾次撞上“槍口”，加上疫情沖擊，最終借道SPAC模式，曲線上市。 明明是一件喜事，其上市之后的表現(xiàn)卻讓全行業(yè)倒吸一口冷氣——目前市值5.01億美元，幾乎相當(dāng)于其最高峰估值30億美元的六分之一。背后的根本原因，還是在于不賺錢。 據(jù)招股書顯示，優(yōu)客工場(chǎng)在2017年、2018年及2019年的凈虧損逐年擴(kuò)大，分別為3.73億元、4.45億元、8.06億元。加之2020年上半年虧損的1.89億元，優(yōu)客工場(chǎng)從2017年至今已累計(jì)虧損超18億元。 聯(lián)合辦公行業(yè)本就是一條環(huán)環(huán)相扣的產(chǎn)業(yè)鏈，涉及到租戶、聯(lián)合辦公空間、寫字樓、投資人，最可怕的是，整個(gè)鏈條到最后沒有一個(gè)人賺錢，最后不得不靠拼命融資補(bǔ)血。 制圖 / 深燃  估值一縮再縮，優(yōu)客艱難上市 優(yōu)客工場(chǎng)終于摘得了“聯(lián)合辦公行第一股”，但是以被納斯達(dá)克上市公司收購(gòu)的形式。 美東時(shí)間11月18日，優(yōu)客工場(chǎng)宣布正式與特殊目的收購(gòu)公司Orisun Acquisition Corp.（簡(jiǎn)稱“Orisun”）的業(yè)務(wù)合并，A類普通股和權(quán)證分別以“UK”和“UKOMW”為交易代碼開始在納斯達(dá)克市場(chǎng)交易。 優(yōu)客工場(chǎng)上市背后，難掩估值一再縮水的事實(shí)。 今年7月傳優(yōu)客工場(chǎng)要繞道SPAC上市，彼時(shí)其估值降至7.69億美元，與曾經(jīng)的高峰估值30億美元相比已縮水超七成。11月24日，優(yōu)客工場(chǎng)正式敲鐘，上市當(dāng)天開盤價(jià)9.25美元，收盤價(jià)報(bào)8.3美元，股價(jià)下跌4.82%，總市值6.18億美元，與上一輪相比再次跌去兩成。截至發(fā)稿，其市值跌到5.01億美元。 同時(shí)，看似風(fēng)光的優(yōu)客工場(chǎng)，背上壓著沉重的“對(duì)賭”：公司凈收入在2020年-2022年達(dá)到特定目標(biāo)，或在一定期限內(nèi)使股價(jià)達(dá)到特定標(biāo)準(zhǔn)，才有權(quán)獲得Orisun子公司Ucommune International最多400萬(wàn)股普通股的收益對(duì)價(jià)。 眾所周知，優(yōu)客工場(chǎng)原本是打算獨(dú)立上市的。早在2019年12月份，優(yōu)客工場(chǎng)就曾向美國(guó)SEC公開遞交招股書，但時(shí)逢行業(yè)老大WeWork上市折戟，二級(jí)市場(chǎng)不愿意再為聯(lián)合辦公行業(yè)虛高的估值和燒錢的模式買單，無(wú)奈優(yōu)客工場(chǎng)只能“買殼上市”。 來(lái)源/ Pexels  但仍在擴(kuò)張中的優(yōu)客工場(chǎng)并沒有打破虧損魔咒。 研讀其招股書可以發(fā)現(xiàn)，優(yōu)客工場(chǎng)的收入主要分三類——會(huì)員費(fèi)、營(yíng)銷服務(wù)和其他服務(wù)，其中會(huì)員費(fèi)主要來(lái)自共享辦公業(yè)務(wù)收取的租金。 此前，會(huì)員費(fèi)是優(yōu)客工場(chǎng)的主要來(lái)源，于2017年、2018年在總收入中的占比高達(dá)92%、88%，到2019年前三季度卻突然腰斬至48%，約為4.2億元。與之對(duì)應(yīng)的是，市場(chǎng)及品牌服務(wù)收入在2018年全年僅為2460萬(wàn)，2019年前三季度卻猛增到4.03億。也就是說(shuō)，2019年前三季度優(yōu)客工場(chǎng)的市場(chǎng)及品牌服務(wù)收入占了半壁江山。 其招股書中稱，2019年前三季度大部分的營(yíng)銷和品牌服務(wù)收入均來(lái)源于一家數(shù)字整合營(yíng)銷公司省廣眾爍。優(yōu)客工場(chǎng)與這家公司頗有淵源，曾于2018年通過(guò)1.5億元獲得了其51%股權(quán)，這家公司的創(chuàng)始人吾震飛也成為了優(yōu)客工場(chǎng)的CMO。 這一操作在業(yè)內(nèi)被稱為“買流水”，買流水能為優(yōu)客工場(chǎng)帶來(lái)極大的收入，但利潤(rùn)卻很低，因此優(yōu)客工場(chǎng)依然未能扭虧為盈。盡管優(yōu)客工場(chǎng)在2017年、2018年及2019年的營(yíng)收分別為1.67億元、4.49億元、11.67億元，但凈虧損也在逐年擴(kuò)大，分別為3.73億元、4.45億元、8.06億元。 2020年上半年虧損繼續(xù)，優(yōu)客工場(chǎng)營(yíng)收3.98億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已經(jīng)轉(zhuǎn)正，凈流入241.8萬(wàn)元，但上半年虧損1.89億元。2017年至今，優(yōu)客工場(chǎng)已累計(jì)虧損超18億元。 至于虧損原因，優(yōu)客工場(chǎng)在招股書中將重大損失解釋為門店擴(kuò)張、門店重整、門店收購(gòu)等需要大量的資金。 優(yōu)客工場(chǎng)在2018年底運(yùn)營(yíng)162個(gè)空間，到了2020年第二季度這一數(shù)字上漲到185個(gè)。新開的店成了包袱，更別提其前后收購(gòu)的8家聯(lián)合辦公品牌（洪泰創(chuàng)新空間、碎片空間、無(wú)界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、Workingdom、愛特眾創(chuàng)、火箭科技和方糖小鎮(zhèn)等）需要多少資金了。 值得慶賀的是，優(yōu)客工場(chǎng)拿到了一張通往資本市場(chǎng)的門票，但這只是第一步。資本市場(chǎng)很難包容一家沒有盈利能力的企業(yè)。根據(jù)Orisun Acquisition公告披露顯示，就在優(yōu)客工場(chǎng)登陸納斯達(dá)克前兩天，持股10%以上的大股東GLAZER CAPITAL,LLC以10.2美元的價(jià)格，凈賣出70萬(wàn)股。 聯(lián)合辦公，是偽命題嗎？ 實(shí)際上，早在聯(lián)合辦公鼻祖WeWork上市折戟后，資本市場(chǎng)對(duì)聯(lián)合辦公概念已不再看好。聯(lián)合辦公是個(gè)偽命題嗎？ 對(duì)于這一問(wèn)題，前SOHO中國(guó)高管在一次訪談中指出，聯(lián)合辦公絕對(duì)不是偽命題，只是在某些方向上犯了根本性的錯(cuò)誤，物業(yè)的選擇就是其中一點(diǎn)。在這位專家看來(lái)，聯(lián)合辦公進(jìn)甲A級(jí)寫字樓，無(wú)疑是自尋死路。 他解釋道，商務(wù)中心一般都選在陸家嘴的金茂、上海中心這些地標(biāo)性建筑里，有些企業(yè)有進(jìn)寫字樓的能力，只是由于人數(shù)的原因，沒有必要選擇半層樓面積去租賃，那它可以通過(guò)商務(wù)中心進(jìn)入，像很多高級(jí)的咨詢公司其實(shí)就是很適合的。 但聯(lián)合辦公服務(wù)的往往是只需要交通便利、成本較低的甲B物業(yè)的企業(yè)，賣點(diǎn)應(yīng)該是溝通和互動(dòng)。“WeWork一開始不是出生在第五大街最好的甲A級(jí)寫字樓里，而是在廢棄的倉(cāng)庫(kù)里進(jìn)行改造。但現(xiàn)在很多的聯(lián)合辦公空間，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它和商務(wù)中心變成一個(gè)定位，然后再賣聯(lián)合辦公，這不是價(jià)格倒掛嗎？這不是偽命題嗎? ”前SOHO中國(guó)高管稱。 來(lái)源/ Pexels  選址和裝修讓整個(gè)行業(yè)不可回避的虧損著，這一點(diǎn)在今年疫情面前尤為明顯。據(jù)億歐調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公出租率平均達(dá)到85%時(shí)，才能保持盈虧平衡，但大部分聯(lián)合辦公玩家今年的續(xù)租率基本上維持在70%-80%之間。 更雪上加霜的是現(xiàn)金流回款的壓力。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)本是付費(fèi)能力最弱的企業(yè)，當(dāng)這些企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)壓力變大，“二房東”們的收款壓力也相應(yīng)激增，壞賬率開始變高。 “年輕的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)穩(wěn)定性沒有那么強(qiáng)，導(dǎo)致結(jié)果就是價(jià)格敏感度高，租期隨時(shí)會(huì)變。聯(lián)辦們的客戶組成正在發(fā)生變化，中小型企業(yè)相比之前少了很多，更多的是大體量的公司需要場(chǎng)地，按面積付費(fèi)，聯(lián)辦們順勢(shì)定制。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴深燃。 聯(lián)合辦公們轉(zhuǎn)型也勢(shì)在必行。2019年以來(lái)，國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公玩家不約而同由二房東模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，優(yōu)客工場(chǎng)也不例外，創(chuàng)始人毛大慶在優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)立五周年之際，公布了輕資產(chǎn)、重賦能的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以輸出品牌、空間設(shè)計(jì)、建造、管理服務(wù)為主，提升運(yùn)營(yíng)效率，創(chuàng)造規(guī)模效應(yīng)。但這顯然還有很長(zhǎng)一段路要走。 一方面，在無(wú)法靠租金實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，自身運(yùn)營(yíng)開銷巨大的前提下，規(guī)模效應(yīng)對(duì)優(yōu)客工場(chǎng)這類聯(lián)合辦公空間來(lái)說(shuō)，仍舊顯得不切實(shí)際。另一方面，原本聯(lián)合辦公玩家們想用自營(yíng)的方式實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張，增加對(duì)整個(gè)物業(yè)的把控力，但需要一定精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的能力，得從打磨產(chǎn)品開始做起，愿意花多少精力，能取得多大成效，也是問(wèn)題。 “比如優(yōu)客工場(chǎng)強(qiáng)調(diào)自己是一個(gè)平臺(tái)，能對(duì)接很多服務(wù)，但這些服務(wù)到底是否專業(yè)存疑。比如說(shuō)HR服務(wù)，房地產(chǎn)的HR和醫(yī)藥行業(yè)的HR是完全不一樣的，沒有辦法去兼容。這和我在外面自己找個(gè)外包公司做有什么區(qū)別？”上述業(yè)內(nèi)人士稱。 一個(gè)新變化是，今年優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)整體空置率上升，以往靠地理位置坐地起價(jià)的方式失效，還與酒店和娛樂(lè)餐飲行業(yè)一損俱損，那就需要一些創(chuàng)新企業(yè)來(lái)盤活自己的資產(chǎn)，一部分業(yè)主開始接觸聯(lián)合辦公，邀請(qǐng)其進(jìn)入到自己的物業(yè)體系。 優(yōu)客工場(chǎng)看到了其中的機(jī)會(huì)，但沒有那么簡(jiǎn)單。在上市敲鐘儀式現(xiàn)場(chǎng)，毛大慶給出了優(yōu)客工場(chǎng)的新定位——樓宇經(jīng)濟(jì)+多元化企業(yè)服務(wù)+社群電商服務(wù)的平臺(tái)。大量經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)和辦公空間釋放出來(lái)，原因是底層經(jīng)營(yíng)不善，或在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)困難，這顯然也不是一塊肥肉。 行業(yè)在經(jīng)歷了過(guò)于樂(lè)觀、過(guò)分悲觀的情緒之后，已經(jīng)開始回歸理性，聯(lián)合辦公行業(yè)今年進(jìn)入篩選期，資本趨向于保守。有投資人預(yù)判，隨著優(yōu)客工場(chǎng)上市，今年行業(yè)將縮減規(guī)模，留下幾家有整合資源能力的頭部企業(yè)進(jìn)行整合并購(gòu)，使市場(chǎng)逐漸恢復(fù)。 *題圖來(lái)源于Pexels。Third Bridge高臨咨詢對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)。 |
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